Tributación de la venta de inmuebles en la declaración de la renta
Se acerca la esperada declaración de la renta 2017 y el despacho de MFJ Asesoría Empresarial os asesoramos sobre una transacción bastante común, la venta de inmuebles. Preste atención al siguiente artículo si en el año 2017 ha realizado dicha operación.
La venta de inmuebles tributa como ganancia patrimonial en la base imponible del ahorro del IRPF. A continuación veremos como se calcula la ganancia y lo que más nos interesa, las posibles deducciones y exenciones. Es decir, cuando la ganancia obtenida por la venta de nuestra vivienda no tributa.
Primero, especificaremos como determinar el valor de adquisición y el valor de venta.
- Valor de adquisición: Importe real de adquisición + coste de mejora o inversión + Gastos y impuestos accessorios, excepto intereses – Amortizaciones
- Valor venta: Importe real transmisión menos los gastos y impuestos relacionados con la venta que ha soportado el vendedor.
La ganancia patrimonial obtenida por la diferencia entre el valor de adquisición y valor de venta, se le aplicará el tipo impositivo correspondiente a la escala dictada por AEAT en relació a la base de ahorro: hasta los 6.000€ euros tributarán por 19%,entre 6.000€ y hasta 50.000€ al 21% y a partir de 50.000€ se pagará el 23% a Hacienda.
Antes de passar al ejemplo numérico, hablaremos de las deducciones y exenciones.
- Reducción de la ganancia en los casos de elementos patrimoniales adquiridos antes del 31 de diciembre del 1994, conforme a la Disposición Transitòria Novena de la Ley del IRPF. Pero a partir del 1 de Enero del 2015 se estableció un límite de 400.000€ para aplicar este régimen.
- Reducción de la ganancia de la venta de tu vivienda habitual por reinversión en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, conforme al artículo 38.1 de la Ley del IRPF. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total percibido en la transmisión, sólo estará exento la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
- Exención de tributación las ganancias patrimoniales de la transmisión de elementos patrimoniales hechos por contribuyentes mayores de 65 años, siempre y cuando el importe total obtenido por la transmisión se destine a adquirir una nueva vivienda habitual en las condiciones y límites que estipulen los artículos 41 y 42 del Reglamento del IRPF o en la constitución de una renda vitalicia asegurada a su favor, en un plazo de seis meses. El importe máximo que se podrá destinar a las rentas vitalicias será de 240.000€. Si el importe reinvertido es inferior al recibido, realizaremos el mismo cálculo que enel punto anterior.
- Estarán exentos en un 50% las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título lucrativo entre el 12 de Mayo del 2012 y el 31 de diciembre del 2012. No será aplicable en el caso de que el inmueble haya estado adquirido o vendida al conjugue o familiar hasta segunda grado.
En el caso que la venta genere una pérdida patrimonial al vendedor, por ejemplo, que el precio de venta sea inferior al precio de compra, no deberá tributar. Dicha pérdida se podrá compensar con las ganancias obtenidas en los cuatro ejercicios siguientes.
Para acabar, en el caso de que la venta se pacte en plazos, es decir, una parte se pague el dia de la otorgación de la escritura, y el resto en tres cuotas anuales. La ganancia en virtud al artículo 14.2,d) de LIRPF se imputarà en porcentaje a los plazos de los diferentes años.
Ejemplos numéricos
- Reinversión vivienda habitual
Sr.XX adquirió su casa el 20 de febrero de 2013 por 200.000€. El día 20 de marzo de 2016 la vende por 250.000€. A finales de 2016 adquiere una nueva casa que será su vivienda habitual por 220.000€.
El importe de la ganancia patrimonial será:
250.000 – 200.000 = 50.000€
Por aplicación del art 38.1 de LIRPF, como reinvierte una parte 220.000€, quedara exenta:
Reinversión 250.000€ Exento 50.000€
Reinversión 220.000€ Exento X
X= 44.000€
- Venta inmueble adquirido con anterioridad al 31/12/1994
El Sr. XX vende el día 20 de enero del 2016 por 250.000€ una vivienda adquirida el día 20 de enero del 1992 por 120.000€. El 2 de abril del 2016, el Sr.XX paga en concepto de IIVTNU 8.000€
(1) El importe de la ganancia es:
(250.000 – 8.000) – 120.000 = 122.000€*
(2) A continuación calculamos la reducción (disp.trans.novena de la LIRPF)
Ganancia patrimonial generada antes del 20 de gener de 2006
Periodo hasta 20-1-06 – 14 anys
Periodo hasta 20-1-16 – 24 anys
122.000€ x(14/24) = 71.166,67€
A continuación, calculamos el periodo de tenencia hasta 31-12-1996 – APROX. 5 anys
Coeficiente reductor [(5-2) x 11,11%] = 33,33%
71166,67 * 33,33% = 23.719.85€*
La ganancia patrimonial a declarar es: 122.000 – 23719,85 = 98.280,15€