Tributació de la venda d’immobles en la declaració de la renda
S’apropa l’esperada declaració de la renda 2017 i el despatx de MFJ Assessoria Empresarial us assessorem sobre una transacció bastant comú, la venda d’immobles. Presti atenció al següent article si en el any 2017 ha dut a terme una venda d’immoble.
La venda d’immobles tributa com a guany patrimonial en la base imposable de l´estalvi del IRPF. A continuació veurem com es calcula el guany i el que més interessa, les possibles reduccions i exempcions. És a dir, quan no tributa el guany patrimonial obtingut per la venda del nostre immoble.
Primer, especifiquem com determinar el valor d’adquisició i el valor de venda.
- Valor adquisició: Import real d’adquisició + cost de millores o inversió + Despeses i tributs accessoris, exclosos interessos – Amortitzacions.
- Valor venda: Import real transmissió menys les despeses i tributs relacionats amb al venda que han estat suportats pel venedor.
Al guany patrimonial obtingut per la diferència entre el valor d’adquisició i valor de venda, se li aplicarà el tipus impositiu corresponent a l’escala dictada per AEAT en relació a la base del estalvi; fins a 6.000 euros tributaran pel 19%, entre 6.000€ i fins 50.000€ euros al 21% i a partir de 50.000 euros es pagarà el 23% a Hisenda.
Abans de passar a l’exemple numèric, parlem de les deduccions i exempcions.
- Reducció del guany en els casos d’elements patrimonials adquirits abans del 31 de desembre del 1994,conforme a la Disposició Transitòria Novena de la Llei del IRPF. Però a partir del 1 de Gener del 2015 es va establir un límit de 400.000€ per aplicar aquest règim.
- Reducció del guany de la venda del teu habitatge habitual per reinversió en un nou habitatge habitual en un termini de dos anys, conforme al article 38.1 de la Llei del IRPF. Quan l’import reinvertit sigui inferior al total del percebut en la transmissió, només estarà exempt la part proporcional del guany patrimonial obtingut que correspongui a la quantitat reinvertida.
- Exempció de tributació els guanys patrimonials de la transmissió de elements patrimonials elaborats per contribuents majors de 65 anys, sempre i quan l’import total obtingut per la transmissió es destini a adquirir un nou habitatge habitual en les condicions i límits que estipulen els articles 41 i 42 del Reglament del IRPF o en la constitució d’una renta vitalícia assegurada al seu favor, en un termini de sis mesos. L’import màxim que es podrà destinar a les rendes vitalícies serà de 240.000€. Si l’import reinvertit és inferior al rebut, realitzaríem el mateix càlcul que en el punt anterior.
- Estaran exemptes en un 50% els guanys patrimonials que es posin de manifest amb la transmissió d’immobles urbans adquirits a titula lucratiu entre el 12 de maig del 2012 i el 31 de desembre del 2012. No serà aplicable en el cas de que l’immoble hagi estat adquirit o venut al cònjuge o familiar fins a segon grau.
En el cas que la venda generi una pèrdua patrimonial al venedor, per exemple que el preu de venda sigui inferior al preu de compra, no ha de tributar. Esmentada pèrdua es podrà compensar amb els guanys obtingut ens els quatre exercicis següents.
I per acabar, en el cas de que la venda es pacti en terminis, és a dir una part el dia de l’escriptura, i tres quotes en els tres anys restants, en virtut a l’article 14.2,d) de LIRPF s’imputarà el guany en el temps dels terminis.
Exemples numèrics
- Reinversió habitatge habitual
Sr.XX va adquirir la seva casa el 20 de febrer de 2013 per 200.000€. El dia 20 de març de 2016 la ven per 250.00€. A finals del 2016 adquireix una nova casa que serà el seu habitatge habitual per 220.000€.
L’import del guany patrimonial serà:
250.000 – 200.000 = 50.000€
Per aplicació del art 38.1 de LIRPF, com que reinverteix una part, 220.000€, quedarà exempta :
Reinversió 250.000€ à Exempt 50.000€
Reinversió 220.000€ à Exempt X
X= 44.000€
- Venda immoble adquirit amb anterioritat al 31/12/1994
El Sr. XX ven el dia 20 de gener del 2016 per 250.000€ un habitatge adquirit el dia 20 de gener del 1992 per 120.000€. El 2 d’abril del 2016, el Sr. XX paga en concepte de IIVTNU 8.000€.
(1) L’import del guany serà:
(250.000 – 8.000) – 120.000 = 122.000€*
(2) A continuació calculem la reducció (disp.trans.novena de la LIRPF)
Guany patrimonial generat abans del 20 de gener de 2006
Període fins 20-1-06 à 14 anys
Període fins 20-1-16à 24 anys
122.000€ x(14/24) = 71.166,67€
A continuació, calculem el període de tinència fins 31-12-1996 à APROX. 5 anys
Coeficient reductor [(5-2) x 11,11%] = 33,33%
71166,67 * 33,33% = 23.719.85€*
El guany patrimonial a declarar és: 122.000 – 23719,85 = 98.280,15€